НАВИГАЦИЯ

 

 

 

Анализ рынка недвижимости Германии

 


ПОСЛЕДНИЕ СТАТЬИ

 

Недвижимость

 

  • О недвижимости в Германии
  • Поиск недвижимости
  • Аукционы
  • Покупка недвижимости
  • Налоги и сборы
  • Аренда недвижимости
  •  

    Прочие услуги

     

  • Получение шенгенской визы
  •  

     

    Германия по праву считается страной с сильной экономикой. Рынок недвижимости преодолел кризис достаточно уверенно. Какова ситуация на рынке сейчас? Что произойдет в ближайшие годы?
    То, что нынешний кризис мало задел Германию, вовсе не говорит о том, что рынок недвижимости этой страны всегда был стабильным. Падение Берлинской стены в 1989 году и воссоединение страны привели к перекосу на рынке. Многие переезжали в другие регионы страны, часто продавая свое жилье за бесценок. В первую очередь это коснулось Восточной Германии. В некоторых частях региона средние цены упали на 30%.
    С середины 1990-х до середины 2000-х годов, в то время как недвижимость ряда других европейских стран неуклонно росла в цене, успехи Германии в сфере недвижимости были более чем скромными. В наиболее выгодных для вложений Франкфурте-на-Майне и Дюссельдорфе цены с 1995 года по 2003-й подросли на 7%. Для сравнения: в Великобритании каждые семь лет цены увеличивались вдвое. В Берлине за аналогичный период средние цены на квартиры снизились на 7,75%.
    Зато когда в 2008 году цены у европейских соседей после головокружительного взлета также головокружительно начали падать, Германия твердо стояла на ногах. За 2008 год стоимость квартир снизилась с учетом инфляции всего на 1,3%, домов — на 2,6%. Если сравнить стоимость жилья в третьем квартале 2008 года и соответствующем периоде 2009-го, получится, что цены в Германии либо остались практически на прежнем уровне, либо повысились. По данным компании Kwartira, стоимость квадратного метра составила в Дюссельдорфе €2 379 и €2 447 соответственно, в Мюнхене €3 397 и €3 586, в Берлине — €2 148 и €2 218. Снижение в основном коснулось Восточной Германии. Например, в Лейпциге эти значения составили €1 623 и €1 600.
    Среди причин такой устойчивости — недостаточное количество объектов. По данным компании Sollmann+Zagel Immobilien, если в 1997 году в стране было возведено 700 тысяч новых квартир, то в 2007-м это значение снизилось до рекордно низких 230 тысяч.

     

    Где покупать?

     

    Не все земли в Германии одинаково экономически активны и равномерно заселены.
    Земли Бавария и Баден-Вюртемберг (Южная Германия) — экономически развитый и популярный туристический регион. Мюнхен (Бавария) — один из самых надежных городов в Германии для вложения средств. Это крупный промышленный город, а также в нем расположены крупные учебные заведения страны. С туристической точки зрения земли славятся своими бальнеологическими (Баден-Баден) и горнолыжными (Гармиш-Партенкирхен) курортами. Недвижимость на юге страны достаточно дорогая.
    Саксония, как и большинство районов Восточной Германии, привлекательна прежде всего демократичными ценами на жилье. Правда, этот регион уступает Западу страны состоянием недвижимости на вторичном рынке. Пожалуй, на Востоке наибольшую стабильность вложений гарантирует Берлин — в столице реально выгодно сдавать недвижимость в аренду.
    Западная Германия характеризуется более высоким качеством жилья, зато и цены выше. Популярностью пользуется прежде всего земля Северный Рейн — Вестфалия с ее крупнейшими городами Дюссельдорф, Кёльн и Дортмунд, а также другие крупные города региона — Франкфурт-на-Майне, Ганновер и др. Если цель покупки — сохранение сбережений или ведение бизнеса, ориентироваться следует именно на эту землю как на экономически развитый и плотно заселенный регион. Здесь располагаются 24 из 50 крупнейших компаний Германии (Metro, Deutsche Telekom, E.ON, RWE, ThyssenKrupp и др.) и проживает примерно четверть населения всей Германии.

     

    Кредитование сегодня

     

    Недвижимость реально приобрести в кредит, однако условия его предоставления в связи с кризисом ужесточены. Нередко банки, помимо обеспечения, требуют наличия доходов в Европе. Ставка составляет примерно 3,95% годовых. Размер первоначального взноса зависит от типа приобретаемой недвижимости. Для жилья он составляет минимум 60%, для доходной недвижимости — 40%, для коммерческой — 50%. Правда, существует возможность увеличить сумму кредита для жилой недвижимости. Такое жилье изначально нужно заявить в качестве доходной недвижимости, для этого нужно просто подтвердить банку, что объект сдан на момент покупки. В дальнейшем кредитор не проявляет интереса к тому, как используется недвижимость.

     

    Перспективы рынка

     

    С одной стороны, перспективы разворачиваются сами собой. То, насколько уверенно Германия прошла кризис, а также недостаточное количество жилых объектов позволяют рассчитывать на надежность вложений средств и в будущем. С другой стороны, для развития рынка существует серьезное препятствие — демографическая ситуация. С 2002 года численность населения убывает в среднем со скоростью 50 тысяч человек ежегодно. Одновременно население становится старше, и этот процесс, по прогнозам, остановится не раньше 2030 года. Пенсионеров, даже в стабильной Германии, трудно назвать самой активной категорией покупателей недвижимости. Поэтому во многом развитие рынка зависит от иностранцев.
    Пожалуй, главное, чему следует уделить наибольшее внимание при покупке, — это регион. Если цель покупки — качественное и интересное с инвестиционной точки зрения жилье, не стоит рассматривать Восточную Германию. Восток все-таки еще не достиг западноевропейского уровня, уверена Елена Скробова, и неизвестно, сколько времени потребуется на его развитие. А вот на Западе, в частности в Северном Рейне — Вестфалии, в ближайшие годы ожидается рост цен, а также повышение арендных ставок. Как уверена Алина Тодор, на это вполне можно рассчитывать, поскольку за последний год аренда в регионе выросла на 6%.
    Резюмируя ситуацию с недвижимостью за последний год и мнения экспертов, можно только подтвердить сложившуюся репутацию рынка Германии: стабильность и надежность.
    Попытки немецкого правительства принять меры на законодательном уровне для предотвращения перегрева рынка жилья из-за высокой стоимости аренды в последнее время весьма активно обсуждаются общественностью. Тем не менее, властям пока не удалось найти решение, позволяющее не допустить обвала рынка. При этом в крупных городах Германии привлекательность коммерческой и жилой недвижимости продолжает расти пропорционально увеличению арендных ставок.

     

    Стоит ли опасаться перегрева рынка недвижимости Германии?

     

    Этому способствуют и прогнозы аналитиков, которые подтверждают надежность данного актива. В частности, в текущем году ВВП Германии ожидается на уровне 1%, темпы развития рынков в сфере услуги и промышленном секторе замедлятся, а угроза дефляции заставляет переводить активы в долгосрочные проекты, к которым и относится недвижимость. К тому же ставки по ипотечным кредитам снижаются, а уровень ликвидности жилых объектов в стране уже близок к показателям Великобритании. В итоге специалисты говорят о предстоящем стремительном обвале цен.

     

    Исполнительный директор компании L&B Immobiliya Любовь Баумгертнер в интервью «Биржевому лидеру» рассказала, что на протяжении долгого времени рынок недвижимости Германии существует по собственным правилам и законам. Причем эти правила были достаточно эффективными, поэтому сейчас наступил момент оценки объектов по их реальной рыночной стоимости. Этот запоздалый рост цен многие эксперты воспринимают как признаки перегрева и подхлестывания спекулятивных действий с ценами. На самом деле для понимания нынешней ситуации необходимо учитывать рыночные данные как минимум за 100 лет.

    Немцы известны своей консервативностью, традиции ведения бизнеса складывались здесь на протяжении многих десятилетий, и сектор недвижимости не является исключением. В то же время свою роль играет и перегрев рынка в Великобритании, на котором также ожидается обвал. Но этого пока так и не произошло, более того, у этой страны нет подобного опыта: после Второй мировой войны здесь можно было купить за 1 тысячу долларов целый квартал, а за 3 тысячи – улицу. Но Лондон имеет репутацию делового центра, это позволяет предположить, что местный рынок недвижимости останется переоцененным еще достаточно долго.

     

    Прогнозы специалистов

     

    Не секрет, что Германия является флагманом Евросоюза, и в этом плане существенным плюсом для рынка недвижимости является приток иностранного капитала. С одной стороны, проблемы в других государствах еврозоны служат дестабилизирующим фактором, общественность Германии протестует против финансовой помощи этим странам. С другой стороны, для Германии важно предотвратить дефляцию, при котором можно ожидать повышения спекулятивных цен. В этом случае цены на жилье будут снижаться, а владельцы, которые сдают его в аренду, будут стараться увеличить прибыль. Таким образом, цены на курортах и в крупных городах существенно увеличатся, а в стране будет ощущаться разорительное влияние такой тенденции. Такая ситуация выглядит вполне реальной в связи с принятием закона об оплате стоимости услуг риэлторов арендодателями. Правда, власти могут доработать или изменить этот закон при появлении признаков его негативного влияния.

    По словам специалиста, в этом случае будет применяться дифференцированный подход к оценке платежеспособности собственников жилья. Это позволит квалифицированным риэлторам сохранить свое место на рынке, а оплачивать их услуги будет та сторона, которая в этом более заинтересована.

    Любовь Баумгертнер рассказала, что инвесторы из Германии активно осваивают рынки развивающихся стран, однако и в самой стане есть возможности для вложения средств. Тем не менее, немецкий рынок недвижимости заинтересован в поступлении инвестиций из арабских и азиатских стран. Рос цен на недвижимость в среднесрочной перспективе уже не будет таким активным, поскольку существует высокая вероятность повышения ставок по ипотеке.

    Согласно данным Zentraler Immobilien Ausschuss (Центрального комитета по недвижимости), в Германии ожидается подъем на рынках коммерческой и жилой недвижимости. Застройщики жилой недвижимости чаще выигрывают в тендерах из-за высокого спроса на аренду апартаментов в крупных немецких городах. Соответственно, жилья будет строиться больше. Чем коммерческих объектов. К тому же стабильность рынка занятости и позитивные экономические прогнозы на первую половину нынешнего года способствуют положительным ожиданиям. Это означает, что рынку недвижимости Германии удастся выстоять перед глобальными кризисами.
    Попытки немецкого правительства принять меры на законодательном уровне для предотвращения перегрева рынка жилья из-за высокой стоимости аренды в последнее время весьма активно обсуждаются общественностью. Тем не менее, властям пока не удалось найти решение, позволяющее не допустить обвала рынка. При этом в крупных городах Германии привлекательность коммерческой и жилой недвижимости продолжает расти пропорционально увеличению арендных ставок.

    • Соотношение роста цен на покупку и аренду квадратного метра:
      рост цен на покупку квадратного метра не должен превышать роста цен на аренду, так как такое превышение означает, что цены на недвижимость завышены. Например, цены на недвижимость в таких городах, как Мюнхен, Гамбург, Франкфурт на Майне растут пропорционально одинаково, что говорит о здоровом климате для инвестиции, в Берлине же цены на аренду выросли намного меньше, чем на покупку, что означает - рынок начинает перегреваться. Специалисты IIG Real Estate GmbH - Invest in Germany считают, что инвестировать сейчас в Берлине в жилую недвижимость не разумно с точки зрения капитализации. Но вот, те инвесторы, которые обратят внимание на такие города, где стоимость аренды растет быстрее, чем стоимость покупки, могут полностью рассчитывать на рост стоимости купленного квадратного метра через несколько лет. Стоимость зависит не только от спроса, но и от предложений. В городах с большим количеством площадей под застройку цены на недвижимость расти, скорее всего, не будут и наоборот. При дефиците земли, как, например, в крупных городах на юге Германии, цены растут быстрее.

     

     


    Недвижимость

     

    Правовые вопросы сделок с недвижимостью в Германии

     

    Как купить недвижимость в Германии. Пошаговое руководство

     

    Анализ рынка недвижимости Германии

     

    Вопросы и ответы

     

    Intercarex 2007- 2016