НАВИГАЦИЯ

 

 

 

ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ

 


ПОСЛЕДНИЕ СТАТЬИ

 

Недвижимость

 

  • О недвижимости в Германии
  • Поиск недвижимости
  • Аукционы
  • Покупка недвижимости
  • Налоги и сборы
  • Аренда недвижимости
  •  

    Прочие услуги

     

  • Получение шенгенской визы
  •  

     

    Рынок недвижимости Германии устроен так, что государство в первую очередь защищает интересы арендаторов жилья, а не собственников. Связано это с тем, что более 70% граждан снимают жилье. Поэтому при покупке необходимо иметь информацию, что на ту или иную недвижимость нет договора аренды. Это открывает возможность для приобретения недвижимости у продавца или его представителя.

    Процедура покупки по-немецки четкая и исключает любые варианты мошенничества. Сделка может быть оформлена только у нотариуса.

    После того, как Вы выбрали вариант и договорились в продавцом, дальше все идет просто. Во всяком случае, для продавца и покупателя. В Германии всю работу выполняют риэлтор и нотариус. Сначала назначается встреча с нотариусом. При этом продавец предоставляет необходимые документы, удостоверяющие право собственности на квартиру или дом (Grundbuchauszug). Со стороны покупателя требуется только документ, удостоверяющий личность и указание адреса постоянного места жительства. На основании договорённостей между продавцом и покупателем нотариус составляет проект договора купли-продажи, который высылается сторонам по почте, факсом или по E-Mail. Параллельно согласовывается термин для подписания договора. До момента подписания стороны могут вносить изменения и поправки. Также каждая из сторон может отказаться от подписания договора, если его условия не подходят по каким-то причинам, или кто-то просто передумал. За это время нотариус проверит подлинность документа на квартиру и соберет необходимую информацию об объекте.

     


    Если все нормально и договор подписывается, то на покупателя возлагается только одна обязанность - произвести полную оплату объекта в назначенный в договоре срок. Как правило, это около полутора месяцев после подписания договора. Можно определить и другой срок. Стоит учесть, что немедленная оплата, да еще и наличными в Германии, во всяком случае немцами, как правило, не практикуется. Но законом это не запрещено. Момент оплаты также является моментом передачи объекта покупателю. Вслед за подписанием договора, покупатель получает по почте его оригинал в нотариальной форме с печатями. При этом покупатель также получает счет на оплату нотариальных услуг. Это 1 - 2 процента от стоимости. Вообще, общее правило таково, что нотариуса выбирает платящая сторона, так как в Германии именно она оплачивает его услуги. В договоре всегда закладывается пункт, по которому, если покупатель вовремя не оплатит сумму договора, то продавец в течение 10 дней от момента обговоренного срока платежа имеет право отказаться от договора и аннулировать его. Это обстоятельство, если оно имеет место быть, не освобождает покупателя от уплаты налога на недвижимость (Grunderwerbsteuer), составляющего 3,5% от стоимости объекта. После того, как покупатель оплатит стоимость объекта и налог на недвижимость, в Amtsgericht от налогового органа поступит "Unbedenklichkeitsbescheinigung" - документ, подтверждающий уплату налога. После этого покупатель будет внесен в качестве собственника объекта в Земельную книгу (Grundbuch),  аналог нашего Реестра прав собственности. Но отличие в том, что это именно "земельная" книга, так как даже при покупке квартиры в многоквартирном доме покупатель должен получить права на землю. То есть, если в доме 100 квартир, то покупатель получает право на 1/100 долю территории, которая относится к дому, а также на часть общественных площадей в доме – часть коридора, лестницы и так далее. Запись подается в электронном виде и производится в течение одного месяца. После подтверждения записи в Земельной книге деньги переводятся на специальный нотариальный счет. Это дает гарантию того, что деньги будут получены в сумме и порядке, оговоренном в договоре.

    Покупатель несет дополнительные расходы. Так, необходимо оплатить пошлину за регистрацию и нотариальные услуги (1,5%-2% от стоимости), налог на приобретение недвижимости (3,5%-5%), в зависимости от земли, то есть региона) и услуги риэлтора. Однако ставка может варьироваться от условий конкретной сделки – стоимости недвижимости, земли и так далее. В случае продажи на аукционе недвижимости или самим собственником эта комиссия не взымается. Доверие же к нотариусам в Германии обусловлено двумя факторами: государственной лицензией и страховкой на случай риска от ущерба на сумму 1 млн. евро.

    в Германии продавцы стремятся реализовать их по максимальной цене (это относится, в первую очередь, к наиболее ликвидной недвижимости). Поэтому объекты могут быть оформлены как в эксклюзивную продажу, так и в не эксклюзивную. То есть ситуация, когда одна и та же квартира продается сразу десятью риэлторами и агентствами здесь норма. Но обязательно есть один риэлтор с эксклюзивным правом продажи и покупатель, даже если он нашел объект напрямую или через другого риэлтора, обязан выплатить эти 6%. Поэтому ценность риэлторов в Германии определяется еще и количеством эксклюзивных объектов в его базе.


    Процедура перевода денег покупателем может быть организована как угодно покупателю: со счета покупателя, через счет юридического лица в Германии или из оффшора.

     

     


    Недвижимость

     

    Правовые вопросы сделок с недвижимостью в Германии

     

    Как купить недвижимость в Германии. Пошаговое руководство

     

    Анализ рынка недвижимости Германии

     

    Вопросы и ответы

     

    Intercarex 2007- 2016